在北京、深圳等超一线和一线城市近期全面或部分解除楼市限购政策后,各城市楼市销售起量迅速。相比之前的降低首付、降低房贷利率等政策,解除楼市限购意味着楼市进入宽松新阶段。

5月伊始,房地产市场全面迎来政策宽松潮。近日北京、深圳、杭州、成都、西安等多个“楼市风向标”城市出台新政,全面或局部解除限购、释放市场需求。其中,“五一”假期适逢五环外区域松绑限购的北京,提振效果初显成效,其间北京日均成交量较2023年同期增长近两成,且高于2019年假期水平。

截至5月9日,全国仅剩六地还是维持楼市限购政策。有业内人士就此表示,目前楼市步入全面市场化的宽松阶段,未来限购城市将大概率跟进松绑。叠加后续“去库存”及更多支持性政策组合出台,能够对市场起到托底作用。

“五一”北京新房成交量涨近两成

业内人士对市场复苏“谨慎乐观”

4月30日,北京时隔13年放宽五环外区域住房限购,新政后北京市户籍居民家庭最多可购置3套住房,单身人士以及满足5年社保的家庭最多可购置2套住房。这一政策刺激北京楼市成交迅速提高。“最近销售节奏确实比之前好。”北京某房企策划负责人牟青(化名)向本刊表示,由于公司在售项目主要铺排在昌平区,目前其主要调研五环外昌平板块,“今年‘五一’期间,昌平板块比前几周好,板块内五六个新房项目客户来访量几乎都在200组以上。不过,这并非‘五环外松绑限购’一蹴而就,而是叠加了首付比例、房贷利率调整等前期系列政策的结果,消费者最关注的还是开发商有没有让利。”

牟青介绍,“五一”期间几乎各个项目都在营销端发力,开发商最直接的做法是提升渠道费用:“目前房地产市场还是讲究渠道为王,依靠链家、安居客以及麦田等渠道公司,他们是获客主力。很多项目给中介经纪人的佣金提高到3%~4%,激励经纪人去吸引更多到访量。”

与此同时,目前北京非核心区域奉行以价换量。“有的新房项目开盘时降价销售,比如指导价5万元~6万元/平方米的新房,在符合降价幅度的前提下,开盘均价可以下降5000元至6000元。”牟青谈道,“开发商愿意让利的基础是现在政府土地出让成本价格照往年有下调,企业有了降价空间。”

在牟青看来,北京五环外区域优化限购,契合北京向外疏散人口资源的城市规划。不过,外环区域本身偏向刚需市场,因此新释放的购房需求可能总体有限。数据显示,“五一”假期北京成交面积1.65万平方米,日均成交面积0.33万平方米,日均成交面积较2023年同期增长19%,较2019年同期增长12%。

与北京楼市政策调整类似,4月28日,成都长达7年半的限购政策全面取消。据克而瑞统计,“五一”假期成都约6成项目的来访量上涨;成交量方面,当地35%项目成交量上涨,涨幅约5%~10%,多项目成交量保持稳定。

成都某国企项目置业顾问就此表示,当地已经开始吸引一批周边省市的投资客进场,其负责项目的外地客户咨询量比解除限购前增加了四到五成,“有的客户认为,与苏州、杭州等二线城市接近3万元/平方米的价格相比,现在成都新房均价不到2万元,有性价比和增长潜力。”

实际上,今年“五一”期间,北京、成都是为数不多成交表现积极的城市。据中指院数据,今年“五一”假期22个代表城市新房日均销售面积仍为同比下降状态,消费者观望情绪仍在。

不过,越来越多的城市也在近期进入解绑限购阶段。5月6日,深圳放松非核心区的社保缴纳要求,非深圳户籍居民家庭及成年单身人士社保缴纳满一年可购1套住房,多孩家庭增加1套购房名额。5月9日,杭州、西安全面解除限购。

从已经收官的“银四”成色来看,市场显然期待较大力度的提振措施。以四大一线城市为例,本刊查询中指云数据统计,今年4月,北京、上海、广州、深圳的新建商品住宅成交面积依次为39.45万平方米、100.2万平方米、57.97万平方米、28.87万平方米,环比3月份变化-8.38%、-8.25、-0.84%、1.4%。其间除了深圳不降反增,一线城市4月份成交量整体环比回落。

面对新一轮限购解绑潮,牟青对后续市场走向秉持“谨慎乐观”态度:“楼市复苏并非政策持续松绑就可以立竿见影,如果市场始终处于下行区间,消费者难免保持谨慎心理;如果市场处于回归阶段,即便面临再多阻碍,客户也会竭力寻找各种资源进场。”

前4月销售TOP3阵营变阵“保中万”

滨江、绿城迎杭州解除限购红利

房地产迈入“不限购”新时期  楼市调控迎来市场化宽松阶段 第1张

从企业销售成绩看,今年百强房企格局仍在经历深度调整。据中指院发布的2024年1—4月中国房地产企业销售业绩榜单,其间百强房企销售总额为12464.4亿元,同比下降但降幅较上月有所收窄。

当前行业龙头阵营排位竞争仍然激烈。今年前4月,行业TOP3阵营由去年同期的“保万中”变阵为“保中万”,其间保利发展、中海地产、万科分别实现销售额960亿元、820亿元、779.8亿元,中海地产销售额反超万科。

将观察范围扩展至销售榜单TOP10,目前央国企及区域龙头房企保持销售韧性,前4月绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产、滨江集团、龙湖集团、越秀地产入围榜单前十,入围门槛超过302亿元。与此同时,一线梯队内部尚在经历座次洗牌,其中绿城中国、建发房产、越秀地产分别实现销售额755.2亿元、410.6亿元、302亿元,排名第4位、第7位、第10位,较去年同期分别上升3个位次、3个位次、4个位次。

值得一提的是,在核心城市最终解除限购的背景下,押注当地的房企或能率先享受市场复苏红利。本刊了解到,在新近全面解除限购的成都、西安,目前全国性龙头房企占据当地头部市场份额。据克而瑞榜单,今年1—4月,华润置地、中国铁建、保利发展分别以63.66亿元、50.29亿元、34.19亿元,全口径成交额位居成都市销售榜TOP3;同期招商蛇口、绿城中国、保利发展分别以40.27亿元、37.19亿元、28.72亿元的全口径成交额占据西安销售榜TOP3。

相比之下,杭州市场区域化色彩浓厚,深耕杭州的滨江集团、绿城中国继续延续本土化战略。据克而瑞榜单,今年1—4月,滨江集团、绿城中国分别以166.37亿元、94.94亿元全口径销售额蝉联杭州楼市冠、亚军地位。目前滨江集团仍在加码杭州市场。根据企业业绩公告,2023年滨江集团新增土地储备项目33个,其中27个项目布局在杭州。

楼市调控进入市场化宽松阶段

“去库存”政策导向提升市场预期

伴随5月9日杭州、西安全面解除限购,当前全国仅剩六地(或部分地区)维持楼市限购政策,包括北上广深四大一线城市、海南省以及天津部分区域。

同策研究院研究总监宋红卫向本刊表示,最近多个核心城市把楼市调控的最后一环“限购”取消,意味着二线及以下城市进入了限制性政策全面取消、全面市场化的宽松阶段,“未来其他限购城市也会跟进,只是时间问题。”

房地产迈入“不限购”新时期  楼市调控迎来市场化宽松阶段 第2张

据宋红卫介绍,全面取消限制性政策的背景,是目前我国房地产市场供求关系发生重大变化。目前不仅限制性政策开始全面取消,很多城市还给出各种补贴,加大对正常购房需求的支持。

他就此预判:“全面取消限购会对当地楼市产生一定提振效果、减轻市场去化压力,但是类似政策的时效性较短,市场活跃度可能维持一个月,后期有机会出现阶段性反弹,比如下半年再现‘金九银十’。不过目前我国房地产市场还未见底,在2024年仍然整体面临下行压力。”

镜鉴咨询创始人张宏伟向本刊介绍,四大一线城市的该轮限购松绑中,北京、深圳相对走在前面,其中北京对五环以外区域松绑限购,叠加宏观层面降准、降息等政策,未来两三个月的成交量大概率会有起色,“对比之下,近期上海核心地段豪宅走出了独立行情,而外环以外区域面临较大去库存压力,因此上海接下来大概率也会针对特定区域出台定向宽松政策,以拉动整体市场交易。”

在张宏伟看来,与过去三年相比,目前楼市仍在探底:“虽然近期以北京为代表的热门城市出现升温迹象,但就全国300个地级市以上城市表现来看,整体市场还没有企稳。预计后续‘去库存’及更多支持性政策组合出台,能够对市场起到托底作用。”

值得一提的是,伴随“4·30”政治局会议提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”,楼市“去库存”将成为行业未来重要调控方向。“目前新房库存,包括二手房市场挂牌量都比较高,市场在一定程度上出现‘抛盘’现象。如果能够消化一些库存,将直接提升市场预期、促进成交价格企稳。”张宏伟谈道,“总体而言,‘消化存量房产’的政策导向能够对提升成交量起到脉冲作用,为开发商业绩的阶段性回升、企业现金流的补充等带来利好。” 

(文中个股仅为举例分析,不做买卖建议。)